Bir arazi kararının çoğu, arazi görülmeden önce kâğıt üzerinde verilir. O kâğıt tapu kaydıdır. Kayıt, taşınmazın kimliğini, sınırlarını, üzerindeki hakları ve kısıtlamaları gösterir. Aşağıda bu kaydın hangi bölümlerden oluştuğu ve her bölümün ne anlattığı sırayla ele alınmıştır.
Tapu sicilinin yapısı
Tapu sicilinde her taşınmazın kendi sayfası vardır. Türk Medenî Kanunu, tapu kütüğünde her taşınmaza bir sayfa ayrıldığını ve sayfanın mülkiyet, irtifak hakları ile taşınmaz yükü ve rehin hakları sütunlarına bölündüğünü düzenler; eklentiler de malikin istemiyle beyanlar sütununa yazılır (Türk Medenî Kanunu).
Sicile hangi taşınmazların kaydedileceği de kanunda sayılmıştır: arazi, taşınmaz üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler. Bir hakkın “sürekli” sayılması için süresiz olması veya en az otuz yıl süreli kurulması gerekir (Türk Medenî Kanunu).
Sicilin tutulmasından doğan zararlardan Devletin sorumlu olduğu da aynı kanunda yer alır. Bu sorumluluk, kaydın hukuken ne kadar ağır bir belge olduğunu gösterir; buna karşılık kaydı okumak ve doğrulamak alıcının işidir.
Tescilin nasıl yapıldığı da kanunda gösterilmiştir: tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır; edinen kimse kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa bu beyana gerek yoktur (Türk Medenî Kanunu).
Ada, parsel, pafta, yüzölçümü
Ada ve parsel, taşınmazın kadastral kimliğidir. İmar Kanunu, kadastro adasını kadastro yapıldığı zaman var olan adayı, kadastro parselini de kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti tescilli parseli olarak tanımlar. Aynı maddede imar adası ve imar parseli, imar planı sınırı içindeki karşılıkları olarak ayrıca tanımlanmıştır (İmar Kanunu).
Bu ayrım pratik bir sonuç doğurur: elinizdeki tapuda yazan numaralar kadastro parseline aitse, o parselin imar planı içinde imar parseline dönüşmesi ayrı bir işlemdir. Pafta, parselin kadastro haritasındaki hangi çizim sayfasında yer aldığını; yüzölçümü ise metrekare cinsinden alanı verir.
Nitelik (vasıf) neden belirleyici
Kayıttaki “nitelik” alanı taşınmazın hukuken ne olduğunu söyler: tarla, zeytinlik, bağ, bahçe, arsa, bina gibi. Bu alan tanıtım amaçlı değildir; hangi mevzuatın uygulanacağını belirler.
Örneğin nitelik tarım arazisi ise Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu devreye girer. Bu kanuna göre belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler bölünemez eşya niteliği kazanır ve tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez (Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu).
Nitelik zeytinlik ise ayrıca özel bir koruma rejimi söz konusudur. Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun, zeytinlik sahalarının daraltılamayacağını, bu sahalardaki zeytin ağaçlarının sökülmesinin Bakanlığın fenni gerekçeye dayalı iznine tabi olduğunu ve kesin zaruret görülmeyen zeytin ağacının kesilip sökülemeyeceğini düzenler (Zeytinciliğin Islahı Hakkında Kanun).
Nitelik arsa ise beklenti imar planına bağlanır. İmar Kanunu, herhangi bir sahanın her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamayacağını söyler (İmar Kanunu).
Bu nedenle “nitelik” satırı, arazinin fiyatından önce okunması gereken satırdır.
Ana taşınmaz ve bağımsız bölüm
Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler de sicile kaydedilir (Türk Medenî Kanunu). Ana taşınmaz kaydı, arsanın ve üzerindeki yapının bütününü; bağımsız bölüm kaydı ise o bütün içinde ayrı mülkiyete konu olan birimi gösterir. Arazi alımında karşınıza genellikle ana taşınmaz kaydı çıkar; buna karşılık bir yapı bulunan taşınmazlarda hangi kaydın devredildiğine dikkat edilmesi gerekir.
Tam mülkiyet ve paylı (hisseli) mülkiyet
Paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir; pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczedilebilir (Türk Medenî Kanunu).
Paylı mülkiyetin üç sonucu alıcıyı doğrudan ilgilendirir.
Birincisi, paydaşlardan her biri, kanunda öngörülen hâller dışında paylaşmayı isteyebilir. İkincisi, paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir; bu hak, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer ve dava açılarak kullanılır. Üçüncüsü, paydaşlar yönetim ve yararlanma konusunda anlaşma yapabilir ve bu anlaşma, noter onaylı olarak tapu kütüğüne şerh edilebilir (Türk Medenî Kanunu).
Tarım arazilerinde hisse alımı ayrıca mevzuata takılabilir. Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, taksim ve vasıf değişikliği işlemlerinin Bakanlığın izniyle yapılacağını düzenler (Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu).
Şerh, beyan, irtifak
Bu üç kavram karıştırılır; oysa hukuki etkileri farklıdır.
<strong>Şerh</strong>, kişisel hakların tapuya yazılmasıdır. Kanunda arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım sözleşmelerinden doğan haklar örnek olarak sayılmıştır. Şerh, o hakkın sonradan kazanılan hak sahiplerine karşı ileri sürülmesini sağlar (Türk Medenî Kanunu).
Tasarruf yetkisini kısıtlayan şerhler ayrıca düzenlenmiştir: çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, haciz, iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre, aile yurdu kurulması ve artmirasçı atanması gibi hâller tapuya şerh edilebilir (Türk Medenî Kanunu).
<strong>Beyan</strong>lar sütunu ise daha çok bildirici niteliktedir; kanun, taşınmaz mülkiyetinin kamu hukuku kısıtlamalarının beyanlar sütununa yazılabileceğini öngörür (Türk Medenî Kanunu).
<strong>İrtifak</strong> hakları ve taşınmaz yükleri, kütük sayfasında kendi sütununda gösterilir. Geçit, kaynak, intifa gibi haklar burada görünür ve taşınmazı sınırlar.
Rehin hakları da ayrı bir sütunda tutulur (Türk Medenî Kanunu). Bu sütun, taşınmaz üzerinde ipotek bulunup bulunmadığını gösterir ve alım kararında borç ilişkisinin devrini gündeme getirebilir.
Kanun ayrıca geçici tescil şerhini düzenler: iddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa veya tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa geçici tescil şerhi verilebilir; şerh bütün ilgililerin razı olmasına veya hâkimin karar vermesine bağlıdır ve şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir (Türk Medenî Kanunu).
Bu nedenle bir kayıtta “geçici” ibaresi taşıyan satırlar, tamamlanmamış bir hukuki durumun işareti sayılır ve nedeni sorulmadan geçilmemelidir.
TKGM Parsel Sorgu ile ön kontrol
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Parsel Sorgulama uygulaması, il, ilçe ve mahalle seçilerek ada-parsel bazında sorgulama yapmaya, parselin konumunu ve komşu parselleri görmeye, yüzölçümü, pafta ve nitelik bilgilerine ulaşmaya imkân verir (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü).
Bu sorgu bir ön kontrol aracıdır. Tapu kaydının mülkiyet, şerh, beyan, irtifak ve rehin sütunlarındaki güncel durum ile taşınmazın imar durumu, yetkili tapu müdürlüğünden ve ilgili idareden ayrıca teyit edilmelidir.
Kayıt okurken izlenecek sıra
Önce nitelik. Sonra yüzölçümü ve ada-parsel-pafta. Sonra mülkiyet: tam mülkiyet mi, pay mı, pay oranı ne. Sonra şerh, beyan ve irtifaklar. En sonda fiyat.
Bu sırayı bozmak, sonradan düzeltilmesi güç kararlar üretir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır, hukuki danışmanlık değildir. Her parsel için güncel tapu kaydı ve imar durumu ayrıca kontrol edilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki veya mali danışmanlık niteliği taşımaz. Somut bir taşınmaz için karar vermeden önce ilgili kurumdan güncel belge talep edilmesi gerekir.
HANIGA portföyündeki parseller kendi mülkiyetimizdedir. Belgeler ciddi görüşmede talep üzerine paylaşılır: HANIGA Portföy · İletişim
