Arsa ve tarla, günlük dilde iki arazi türü gibi kullanılır. Hukuken ise aradaki fark, arazinin plan karşısındaki konumundan doğar. Bu yazıda ayrımın kaynağı, imar durumunun nasıl öğrenildiği ve temel yapılaşma kavramları ele alınmaktadır.
Ayrımın kaynağı: plan
3/5/1985 tarihinde kabul edilen ve 9/5/1985 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 3194 sayılı İmar Kanunu, imar parselini imar planı sınırı içindeki, kadastro parselini ise kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti tescilli parsel olarak tanımlar (Mevzuat Bilgi Sistemi).
İmar planları da aynı kanunda kademelendirilmiştir: imar planları nazım imar planı ve uygulama imar planından meydana gelir. Belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır ve planlar belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde yapılacak planlar valilik veya ilgilisince yapılır (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Buradan çıkan sonuç yalındır: <strong>arsa</strong>, imar planı içinde yapı yapılmaya elverişli hâle gelmiş, yapılaşma koşulları plan ve yönetmelikle tanımlanmış parseldir. <strong>Tarla veya tarım arazisi</strong>, tapuda niteliği tarımsal olan ve kullanımı tarım mevzuatına tabi olan arazidir.
Kanunun 3 üncü maddesi de bu ayrımı destekler: herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz (Mevzuat Bilgi Sistemi).
“İmarsız arazide yapı yapılamaz” ne anlama gelir
Kanunun 20 nci maddesine göre yapı; tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde ya da kamu kurum ve kuruluşlarının verdiği tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri ile, <strong>imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak</strong> yapılabilir (Mevzuat Bilgi Sistemi).
21 inci madde ise ruhsat zorunluluğunu koyar: kanun kapsamına giren bütün yapılar için, 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Kanunun kapsamı geniştir: 2 nci maddeye göre belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar bu kanun hükümlerine tabidir (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Tarım arazileri bakımından ikinci bir sınır daha vardır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 13 üncü maddesi, mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ile sulu tarım arazilerinin tarımsal üretim amacı dışında kullanılamayacağını düzenler; istisnalar alternatif alan bulunmaması ve kurulun uygun görüşü koşuluna bağlanmıştır (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Yani tarım arazisinde yapı fikri, hem imar mevzuatı hem tarım mevzuatı bakımından iki ayrı kapıdan geçmek zorundadır.
İmar durum belgesi nereden alınır
İmar durumu sözlü olarak öğrenilmez; belgeye bağlanır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55 inci maddesinin ikinci fıkrası, yeni inşaat, ilave ve esaslı tadilat yapmak üzere parsele ait imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı ve uygulama imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun ilgili bölümünü almak için yapı sahipleri veya vekillerinin, başvuru dilekçelerine aplikasyon krokisi ve tapu kayıt örneğini ekleyerek <strong>ilgili idareye</strong> müracaat edeceklerini düzenler (Resmî Gazete).
Uygulamada bu başvuru, parselin bulunduğu yerdeki belediyenin imar ve şehircilik müdürlüğüne yapılır; belediye ve mücavir alan dışındaki yerlerde yetkili idare valiliktir. Büyükşehir bulunan illerde bazı planlama ve karar yetkileri büyükşehir belediyesindedir; bu nedenle parselin hangi idarenin yetki alanında olduğu önceden tespit edilmelidir.
TAKS, KAKS (emsal) ve yapı yaklaşma mesafesi
Bu üç kavram, bir parselde ne kadar ve nasıl yapı yapılabileceğini belirler. Tanımlar Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde yer alır (Resmî Gazete):
<strong>Taban alanı kat sayısı (TAKS)</strong>, taban alanının imar parseli alanına oranıdır. Yönetmelik, TAKS’ın arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanacağını da belirtir.
<strong>Katlar alanı katsayısı (KAKS), yani emsal</strong>, yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranıdır.
<strong>Yapı yaklaşma mesafesi</strong>, planda veya planda olmaması hâlinde yönetmelikle belirlenmiş olan, yapının yola ve komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği mesafedir. Günlük dilde “çekme mesafesi” denilen kavram budur.
Bu oranlar parsele ait imar durum belgesinde görülür. Belge olmadan yapılan hesaplar bağlayıcı değildir.
Köy yerleşik alanı
Kırsal alanda yapı rejimi ayrıca düzenlenmiştir. İmar Kanununun 27 nci maddesine göre belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. Ancak etüt ve projelerin valilik onayını müteakip muhtarlığa bildirimi ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur; bu yapılar valilikçe ulusal adres bilgi sistemine ve kadastro planlarına işlenir (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Aynı maddede, köy yerleşik alan sınırları dışında kalan ve entegre tesis niteliğinde olmayan, imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların yapı ruhsatı alınarak inşa edilmesinin zorunlu olduğu belirtilmiştir (Mevzuat Bilgi Sistemi).
İki hüküm daha alıcı bakımından önemlidir. Birincisi: köy yerleşik alan sınırı içerisinde 5403 sayılı Kanun hükümleri uygulanmaz; köy yerleşik alan sınırlarının parselleri bölmesi durumunda yerleşik alan sınırı, 5403 sayılı Kanun hükümlerine tabi olmaksızın ifraz hattı olarak kabul edilir (Mevzuat Bilgi Sistemi).
İkincisi: kırsal yerleşik alan ve civarı sınırları, belediye sınırı il sınırı olan yerlerde ilçe belediye meclisinin teklifi üzerine büyükşehir belediye meclisi kararıyla, diğer yerlerde il genel meclisi kararıyla belirlenir (Ek fıkra: 14/2/2020-7221) (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Bursa büyükşehir belediyesi bulunan bir il olduğundan, İznik’teki kırsal yerleşik alan sınırları bakımından bu ikinci yol geçerlidir. Bir parselin bu sınır içinde mi dışında mı kaldığı, ilgili idarenin kararlarına ve haritalarına bakılarak tespit edilir.
Tarımsal amaçlı seralar bakımından da özel bir hüküm vardır: belediye ve mücavir alanlar içinde veya dışındaki iskân dışı alanlarda yapılacak tarımsal amaçlı seralar, entegre tesis niteliğinde olmamak ve ilgili il tarım ve orman müdürlüğünden uygun görüş alınmak koşuluyla yapı ruhsatı aranmadan yapılabilir; etüt ve projelerinin ruhsat vermeye yetkili idarece incelenmesi zorunludur (Ek fıkra: 4/7/2019-7181) (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Kontrol sırası
Tapudaki nitelik. Parselin hangi idarenin yetki alanında olduğu. Yürürlükteki planlar ve parselin plandaki fonksiyonu. İmar durum belgesi ve içindeki TAKS, KAKS, yapı yaklaşma mesafesi. Köy yerleşik alan sınırı karşısındaki konum. Tarım mevzuatından doğan izinler.
Bu adımlar tamamlanmadan yapılan planlama, arazinin gerçek kullanım kapasitesini yansıtmaz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır, hukuki danışmanlık değildir. Her parsel için güncel tapu kaydı ve imar durumu ayrıca kontrol edilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki veya mali danışmanlık niteliği taşımaz. Somut bir taşınmaz için karar vermeden önce ilgili kurumdan güncel belge talep edilmesi gerekir.
HANIGA portföyündeki parseller kendi mülkiyetimizdedir. Belgeler ciddi görüşmede talep üzerine paylaşılır: HANIGA Portföy · İletişim
