Zeytinlik, tapu kaydında bir nitelik olmanın ötesinde ayrı bir hukuki rejimdir. Bu rejimin kaynağı 26/1/1939 tarihinde kabul edilen ve 7/2/1939 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanundur (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Kanun eski olmakla birlikte yürürlüktedir ve defalarca değiştirilmiştir. Aşağıdaki başlıklar, kanunun güncel birleştirilmiş metnindeki hükümlere dayanır.
Kanunun kurduğu çerçeve
Kanunun 1 inci maddesi, aşılı zeytinlerin bakım ve tımarı, yeniden fidan dikilmesiyle meydana getirilecek zeytinliklerin tesisi ile yabani zeytinliklerin açma ve aşılama işlerinin Bakanlığın direktifi altında yapılacağını düzenler. 2 nci maddesi ise orman sınırları dışında bulunan ve Devletin hüküm ve tasarrufunda olan yabani zeytinlikler ile zeytin yetiştirmeye elverişli fundalık ve makiliklerin Bakanlıkça tespit edilip haritalanacağını öngörür (28/2/1995-4086 sayılı Kanunla değişik) (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Bu iki madde, kanunun yalnızca özel mülkiyetteki zeytinlikleri değil, zeytin üretimine elverişli alanların bütününü konu aldığını gösterir.
Sahaların daraltılamaması
Kanunun 20 nci maddesinin, 23/1/2008 tarihli ve 5728 sayılı Kanunla değiştirilen ikinci fıkrası kısa ve nettir: <strong>”Zeytincilik sahaları daraltılamaz.”</strong> Aynı fıkra, belediye sınırları içinde bulunan zeytinlik sahalarının imar hudutları kapsamına alınması hâlinde altyapı ve sosyal tesisler dahil toplam yapılaşmanın zeytinlik alanının %10’unu geçemeyeceğini düzenler (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Bu oran bir yapılaşma hakkı vaadi değildir. Söz konusu hüküm, ancak zeytinlik sahasının belediye sınırları içinde bulunması ve imar hudutları kapsamına alınması hâlinde uygulanan bir üst sınırdır. Parselin bu koşulları taşıyıp taşımadığı, ilgili idarenin planları üzerinden tespit edilir.
Aynı maddenin son fıkrası, kanunun yayımından önce zeytinlik alanlarına ilişkin kesinleşmiş imar planlarının geçerli olduğunu belirtir (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Ağaç kesme ve sökme
Zeytinlik sahalarındaki zeytin ağaçlarının sökülmesi, Bakanlığın fenni gerekçeye dayalı iznine tabidir. İznin verilmesinde Bakanlığa bağlı araştırma enstitülerinin ve mahallinde varsa ziraat odasının uygun görüşü alınır. Kanun bununla da yetinmez: <strong>”Bu hâlde dahi kesin zaruret görülmeyen zeytin ağacı kesilemez ve sökülemez.”</strong> İzinsiz kesen veya sökenlere ağaç başına altmış Türk Lirası idarî para cezası verilir (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Kanun hükümlerine göre idarî para cezasına karar vermeye mahallî mülkî amir yetkilidir (madde 21, 23/1/2008-5728 sayılı Kanunla değişik) (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Buradaki para cezası tutarının düşük görünmesi yanıltıcıdır. Asıl sonuç idari izin rejimidir: izinsiz söküm, ağaçların bulunduğu alanda planlanan her işlemi hukuka aykırı hâle getirir.
Yakınına tesis kurma yasağı
Madde 20’nin birinci fıkrası, zeytinlik sahaları içinde ve bu sahalara en az 3 kilometre mesafede, zeytinyağı fabrikası hariç olmak üzere, zeytinliklerin vegetatif ve generatif gelişmesine mani olacak kimyevi atık bırakan, toz ve duman çıkaran tesis yapılamayacağını ve işletilemeyeceğini düzenler. Bu alanlarda yapılacak zeytinyağı fabrikaları ile küçük ölçekli tarımsal sanayi işletmelerinin yapımı ve işletilmesi ise Bakanlığın iznine bağlıdır (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Yasağın konusu her tür yapı değildir; tanımlanan etkiyi doğuran tesislerdir. Buna karşılık mesafe ölçütü parselin kendisiyle sınırlı olmadığı için, komşu kullanımlar da bu hükümle birlikte değerlendirilir.
Hayvan ve ağıl kuralları
Madde 14, 28/2/1995 tarihli ve 4086 sayılı Kanunla değiştirilmiştir. Buna göre zeytinliklere her çeşit hayvan sokulması ve yerleşim sahaları hariç olmak üzere zeytin sahalarına en az bir kilometre yakınlıkta koyun ve keçi ağılı yapılması yasaktır. Çift sürme ve nakliyatta kullanılan hayvanlara ise ağızlık takılması şartıyla müsaade edilir (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Bu hükme aykırı hareket edenler hakkında, zarar görenin şikâyeti üzerine üç aya kadar hapis veya adlî para cezasına hükmolunur (üçüncü fıkra, 23/1/2008-5728 sayılı Kanunla değişik). Çiftçi mallarını korumakla yükümlü bulunanlarca düzenlenen tutanaklar aksi sabit oluncaya kadar geçerlidir (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Hayvancılık planlayan bir alıcı için bu madde tek başına belirleyicidir: zeytin sahalarına yakın parsellerde koyun ve keçi ağılı kurulması hukuken mümkün değildir.
Kanunla dağıtılan alanlardaki bölünme yasağı
Kanunun 2 nci maddesi kapsamında tespit edilen, zeytin yetiştirmeye elverişli alanlar en az 25 dönümlük parseller hâlinde parsellenir. Bu alanlarda yükümlülüklerini yerine getirenlere tapuların devredileceği düzenlenmiş, devredilen taşınmazlar bakımından ise şu kural konulmuştur: bu taşınmazlar hiçbir şekilde veriliş amacı dışında kullanılamaz, miras dahil hiçbir şekilde bölünemez, veriliş tarihindeki yüzölçümü hiçbir şekilde küçültülemez; aksi hâlde Hazinece geri alınır ve bu hususlarda taşınmaz siciline şerh verilir (madde 3, 28/2/1995-4086 sayılı Kanunla değişik) (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Bu hüküm her zeytinliği değil, kanunun bu yolla dağıttığı taşınmazları ilgilendirir. Kayıttaki şerhler bu nedenle ayrıca okunur.
Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin uygulanmadığı yerler
Ek Madde 2 (28/2/1995-4086 sayılı Kanunla eklenmiştir), kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin uygulanmayacağı yerleri sayar: kamu hizmetine tahsis edilmiş veya fiilen bu amaçla kullanılan taşınmazlar; kamu kurum ve kuruluşlarının hazırladıkları planlarda tarım dışı kullanıma ayrılmış alanlar; deniz kıyı kenar çizgisine 2.000 metre, tabii ve suni göl kıyı kenar çizgisine 500 metreden az mesafede bulunan alanlar; 2565 sayılı Kanuna göre birinci derecede askeri yasak bölge kapsamına giren yerler; 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında bulunan yerler ve 3083 sayılı Kanuna göre uygulama alanı ilan edilen yerler (Mevzuat Bilgi Sistemi).
İznik gibi göl kıyısına sahip yerlerde bu listenin (c) bendi dikkat gerektirir. Buradaki istisna, kanunun tümünün değil yalnızca 2 ve 3 üncü maddelerinin uygulanmamasına ilişkindir; 14 ve 20 nci maddelerdeki koruma hükümleri ayrıca değerlendirilir.
Değişiklik geçmişi
Kanuna işlenmiş değişiklikler, metnin sonundaki listede görülür: 3669 sayılı Kanun (1939), 4086 sayılı Kanun (1995), 5728 sayılı Kanun (2008) ve 698 sayılı Kanun Hükmünde Kararname (2018) (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Zeytinlik rejimi kamuoyunda sık tartışılan bir alandır ve düzenleme girişimleri zaman zaman yargı denetimine konu olmuştur. Bu nedenle işlem öncesinde kanunun güncel metninin doğrudan kontrol edilmesi gerekir; ikinci elden aktarımlarla çalışmak sağlıklı değildir.
Özetle
Zeytinlik vasıflı bir taşınmazda zeytin üretimine yönelik tarımsal faaliyet esastır. Ağaç sökümü izne, çevredeki bazı tesisler yasağa, hayvan barınakları mesafe kuralına tabidir. Yapılaşma ise ancak sınırlı ve koşullu bir çerçevede, belediye sınırları ve imar hudutları ile ilgili tespitler yapıldıktan sonra gündeme gelir.
Bir noktanın altı ayrıca çizilmelidir. Tapu kaydındaki niteliğin değiştirilmesi de serbest bir işlem değildir: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinde vasıf değişikliği işlemlerinin Bakanlığın izni ile yapılacağını düzenler (Mevzuat Bilgi Sistemi). Dolayısıyla “zeytinlik vasfı değiştirilir” beklentisiyle kurulan planlar, idari izin süreci dışında bir dayanağa sahip değildir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır, hukuki danışmanlık değildir. Her parsel için güncel tapu kaydı ve imar durumu ayrıca kontrol edilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki veya mali danışmanlık niteliği taşımaz. Somut bir taşınmaz için karar vermeden önce ilgili kurumdan güncel belge talep edilmesi gerekir.
HANIGA portföyündeki parseller kendi mülkiyetimizdedir. Belgeler ciddi görüşmede talep üzerine paylaşılır: HANIGA Portföy · İletişim
