Tarım arazisinde bölünme serbest değildir. Bu alanın çerçevesi, 3/7/2005 tarihinde kabul edilen ve 19/7/2005 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile kurulmuştur (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Kanun iki farklı büyüklük kavramı kullanır. Bu ikisinin karıştırılması, arazi alımında en sık görülen hatalardan biridir.
Birinci kavram: asgari tarımsal arazi büyüklüğü
Kanunun 8 inci maddesine göre asgari tarımsal arazi büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenir. Aynı fıkra şu sonucu bağlar: <strong>”Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler, bölünemez eşya niteliği kazanmış olur.”</strong> (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Bakanlığın belirleyeceği büyüklüklerin alt sınırı kanunda gösterilmiştir: asgari tarımsal arazi büyüklüğü, mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık bu büyüklükleri günün koşullarına göre artırabilir (Mevzuat Bilgi Sistemi).
2 hektar 20.000 metrekare, 0,5 hektar 5.000 metrekare, 0,3 hektar 3.000 metrekaredir.
Aynı fıkranın devamı, işlem yasağını açıkça koyar: tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Bu kuralın iki istisnası vardır. Tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda, arazi özellikleri nedeniyle daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir. Ayrıca yatırım programında yer alan kamu yatırımı projeleri kapsamındaki zorunlu ifraz işlemlerinde Bakanlık onayı aranmaz (Ek cümle: 19/4/2018-7139) (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Zeytinlik alanlarında görülen küçük parseller çoğu zaman bu istisnayla ya da kanundan önce oluşmuş kadastral yapıyla ilgilidir; kural olarak yeni küçük parsel üretimi serbest değildir.
İkinci kavram: yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü
Madde 8/A, il ve ilçelerin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin, bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak kanuna ekli (1) sayılı listede belirlendiğini düzenler. Tarımsal araziler bu listede belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez ve bölünemez. Arazinin bu niteliği, şerh konulmak üzere Bakanlık tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Hesaplamada, aynı kişiye ait ve Bakanlıkça aralarında ekonomik bütünlük bulunduğu tespit edilen tarım arazileri birlikte değerlendirilir (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Kanuna ekli (1) sayılı liste “Türkiye İl/İlçe Bazında Yeter Gelirli Tarımsal Arazi Büyüklükleri” başlığını taşır ve dört sütundan oluşur: sulu arazi, kuru arazi, dikili arazi ve örtüaltı arazi; değerler dekar cinsindendir.
Bursa iline ait satırlarda <strong>İznik</strong> için verilen değerler şöyledir: sulu arazi 75 dekar, kuru arazi 145 dekar, dikili arazi 10 dekar, örtüaltı arazi 3 dekar (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Karşılaştırma için aynı listedeki komşu ilçeler: Orhangazi 70/135/10/3, Gemlik 70/135/10/3, Yenişehir 60/130/10/3 (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Listede Cumhurbaşkanı kararı ile değişiklik yapılabileceği de aynı maddede öngörülmüştür (Mevzuat Bilgi Sistemi).
İşlemlerin izne bağlanması
28/10/2020 tarihli ve 7255 sayılı Kanunla eklenen fıkra, uygulamada geniş bir alanı kapsar: tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, elbirliği mülkiyetinin devri, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği işlemleri Bakanlığın izni ile yapılır (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Bu fıkra nedeniyle tarım arazisinde hisse alımı, tarafların anlaşmasıyla tamamlanan bir işlem değildir. İdari izin süreci işlemin parçasıdır.
Mirasta ne olur
Madde 8/B, mirasa konu tarımsal arazilerde mülkiyetin devrinin esas olduğunu belirtir. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanması hâlinde mülkiyeti devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır. Devir işlemlerinin bir yıl içinde tamamlanmaması ve 8/C maddesinin ikinci fıkrasına göre dava açılmaması hâlinde 8/Ç maddesi hükümleri uygulanır (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Madde 8/C, mirasçıların terekedeki tarımsal arazinin mülkiyeti hakkında karar verebilecekleri yolları sayar: bir mirasçıya veya yeter gelirli büyüklükleri karşılaması durumunda birden fazla mirasçıya devir; Türk Medenî Kanununun 373 üncü ve devamı maddelerine göre kurulacak aile malları ortaklığına devir; mirasçıların tamamının miras payı oranında hissedarı oldukları limited şirkete devir; ya da mülkiyetin üçüncü kişilere devri. Anlaşma sağlanamazsa mirasçılardan her biri yetkili sulh hukuk mahkemesine başvurabilir (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Bunun anlamı şudur: tarım arazisi miras yoluyla sonsuz biçimde küçük paylara ayrılamaz. Kanun, mülkiyetin bir elde toplanmasını tercih eder ve bunu süreye bağlar.
Süre geçtiğinde ne olacağı da düzenlenmiştir. Madde 8/Ç’ye göre devir yapılmadığının kamu kurum veya kuruluşları ile finans kurumları tarafından öğrenilmesi hâlinde durum derhâl Bakanlığa bildirilir; Bakanlık mirasçılara üç ay süre verir. Verilen süre sonunda devir olmaması hâlinde Bakanlık, bu yerlerin istemde bulunan ehil mirasçıya, ehil mirasçı olmaması durumunda en fazla teklifi veren istekli mirasçıya devri, aksi hâlde üçüncü kişilere satılması için ilgili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açabilir (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Mirasçıların aile malları ortaklığı kurması hâlinde ise ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer ortakların önalım hakkı bulunur ve bu hakkın kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır (madde 8/İ) (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Bu nedenle miras yoluyla gelen bir tarım arazisinde satıcı tarafının hukuki durumu, tapudaki pay tablosundan daha karmaşık olabilir. Mirasın açılma tarihi ve devir işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığı sorulmalıdır.
Alıcı için pratik sonuçlar
Birincisi, satın alınacak parselin niteliği ve sınıfı belirleyicidir. Mutlak tarım arazisi, özel ürün arazisi, dikili tarım arazisi ve marjinal tarım arazisi ayrımı kanunun 3 üncü maddesinde tanımlanmıştır ve uygulanacak büyüklük eşiği bu sınıfa göre değişir (Mevzuat Bilgi Sistemi).
İkincisi, “bölüp satarım” varsayımıyla alım yapılmamalıdır. İfraz ve hisselendirme sınırları kanundan gelir ve tapu müdürlüğü işlemi bu sınırlara göre değerlendirir.
Üçüncüsü, paylı mülkiyet satın alınıyorsa, payın kullanımına ilişkin sorunlar Türk Medenî Kanunu hükümlerine göre çözülür. Paydaşlardan her biri kanunda öngörülen hâller dışında paylaşmayı isteyebilir; bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkı bulunur (Türk Medenî Kanunu).
Dördüncüsü, tarım arazisinin kullanım amacı da serbest değildir. Kanunun 13 üncü maddesi mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ile sulu tarım arazilerinin tarımsal üretim amacı dışında kullanılamayacağını, sayılan hâllerde ise alternatif alan bulunmaması ve kurulun uygun görmesi koşuluyla istisna tanınabileceğini düzenler (Mevzuat Bilgi Sistemi).
Sırayla kontrol
Nitelik ve arazi sınıfı. Yüzölçümü. Parselin asgari büyüklük ve yeter gelirli büyüklük eşiklerine göre konumu. Kayıtta bölünemezlik şerhi olup olmadığı. Mülkiyetin tam mı paylı mı olduğu. Planlanan işlemin Bakanlık iznine tabi olup olmadığı.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır, hukuki danışmanlık değildir. Her parsel için güncel tapu kaydı ve imar durumu ayrıca kontrol edilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki veya mali danışmanlık niteliği taşımaz. Somut bir taşınmaz için karar vermeden önce ilgili kurumdan güncel belge talep edilmesi gerekir.
HANIGA portföyündeki parseller kendi mülkiyetimizdedir. Belgeler ciddi görüşmede talep üzerine paylaşılır: HANIGA Portföy · İletişim
