Tapu belgesindeki kelimeler günlük konuşmadan farklı anlamlara sahiptir. Alım kararında en sık yapılan hata, bu terimlerin karıştırılması ya da rayiç bir tanımın kanuni tanımın yerine konmasıdır. Bu yazı, İznik ve Bursa çevresindeki arsa/arazi işlemlerinde en çok karşılaşılan tapu kavramlarını, kaynağıyla birlikte ve karışıklık yaratan noktalarda ayrım koyarak açıklar.
Ada, pafta ve parsel
Ada, pafta ve parsel; bir taşınmazın haritadaki adresini oluşturan üç sıralı kimlik unsurudur.
Parsel, sınırları belirlenmiş tek bir taşınmazdır. Tapu, imar ve kadastro işlemlerinde temel birim parseldir.
Ada, aynı yola veya sınırlara komşu bir grup parselin oluşturduğu bütündür. Bir adanın içinde birden çok parsel bulunur; ada numarası, o gruptaki parsellerin birlikte tanımlandığı çerçeveyi verir.
Pafta, kadastro veya imar planında adaların ve parsellerin gösterildiği ölçekli harita yaprağıdır. Her pafta bir numara taşır; pafta numarası, taşınmazın hangi harita yaprağında yer aldığını bildirir.
Bu üçlü, tapu senedinde birlikte yazılır: pafta no, ada no, parsel no. Aynı sırada Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Parsel Sorgulama Uygulaması’ndan da erişilir (Parsel Sorgulama, TKGM). Tapuda pafta/ada/parsel numarası doğru okunmadan hiçbir taşınmaz kontrolü tamamlanmış sayılmaz.
Tapu alanı
Tapu alanı, tapu senedinde metrekare cinsinden yazılı yüzölçümüdür. Bu değer, ilgili kadastro çalışmasının yapıldığı tarihte belirlenmiştir.
“Tapu alanı değildir” ifadesi, kadastro sırasında ölçülmüş güncel bir alanın bulunmadığı ya da beyana dayalı bir yüzölçümün yazıldığı durumlarda görülür; böyle bir kayıt, alım öncesi mutlaka güncel ölçümle karşılaştırılır. Kadastral güncelleme yapıldığında, tapu alanı ile fiili alan arasında fark çıkarsa 3402 sayılı Kadastro Kanunu çerçevesinde düzeltme yapılır (3402 sayılı Kadastro Kanunu, Mevzuat Bilgi Sistemi).
Alıcı için pratik sonuç: tapuda yazılı yüzölçümü ile fiili sınırların birbirini tuttuğunun doğrulanması, kadastro müdürlüğünden aplikasyon (yer gösterme) talebi ile yapılır.
Nitelik: arsa, tarla, bağ, bahçe, zeytinlik
Tapu senedinde “cinsi” ya da “niteliği” sütununda yazılı ibare, taşınmazın kanuni sınıfını belirler. Bu sınıf, izinli kullanımı ve satış-bölme kurallarını doğrudan etkiler.
Arsa, belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planında yer alan, üzerinde yapı yapılabilir nitelikte kabul edilen taşınmazdır. İmar mevzuatı çerçevesinde konut, ticaret veya karma amaçla kullanılabilir.
Tarla, tarım niteliği taşıyan ve genellikle imar planı dışında kalan arazidir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na tabidir; asgari büyüklük, yeter gelirli büyüklük ve bölünemezlik kuralları geçerlidir (5403 sayılı Kanun, Mevzuat Bilgi Sistemi).
Bağ, bahçe ve zeytinlik, tarım niteliğinin özel alt sınıflarıdır. Zeytinlik vasıflı taşınmazlar ayrıca 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun’un koruma rejimine tabidir (3573 sayılı Kanun, Mevzuat Bilgi Sistemi).
Nitelik değiştirme (örneğin bahçenin arsaya dönüşmesi) doğrudan tapuda yapılan bir işlem değildir; imar planı değişikliği veya tarım dışı kullanım izni gibi kaynak süreçlerin sonucudur.
A1, A2, A3 arsa: kanuni terim değil, plan notu terimidir
“A2 arsa,” “A3 arsa” gibi ifadeler tapu senedinde yer alan kanuni bir sınıflandırma değildir. Bu ifadeler, ilgili imar planının plan notlarında ve lejantında tanımlanan yapı düzenine işaret eder.
Genel kullanımda A harfi ayrık nizamı (yapıların birbirinden ve komsu parsellerden ayrık konumlandığı düzen) gösterir. Yanındaki rakam ise plana özgü yapı yüksekliği ya da kat sayısı bilgisini taşır; anlamı plandan plana değişir. Örneğin bir belediyenin imar planında “A2” iki katlı ayrık nizamı, başka bir belediyenin planında farklı bir üst sınırı ifade edebilir.
Alıcı için pratik sonuç: A2 ya da A3 gibi bir kısaltma görüldüğünde, arsanın bulunduğu belediyenin ilgili mahalle imar planı ve plan notları kontrol edilir; kısaltma tek başına bir taahhüt değildir. İmar durum belgesi, bu bilgiyi resmî olarak taşıyan tek belgedir.
Köy arsası
“Köy arsası” günlük kullanılan bir ifadedir; tapuda kanuni bir sınıf olarak yer almaz. Bu ifade genellikle iki farklı durumu tarif etmek için kullanılır.
Birincisi, köy yerleşik alanı ve civarı sınırları içinde kalan, tapuda “arsa” niteliğinde görünen taşınmazdır. Köy yerleşik alanları, köy ihtiyar heyetinin talebi üzerine kaymakamlıkça belirlenir ve sınırları 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ilgili yönetmelikleriyle çizilir (Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği, Mevzuat Bilgi Sistemi). Bu sınırlar içinde belirli koşullarda yapı yapılabilir.
İkincisi, köy sınırları içinde kalmakla birlikte tapuda tarla, bağ, bahçe gibi tarım niteliği taşıyan taşınmazdır. Bu durumda “köy arsası” ifadesi yanıltıcıdır; kanuni işlem kuralı arsa değil tarım arazisidir ve 5403 sayılı Kanun geçerlidir.
Alıcı için pratik sonuç: satışa konu taşınmazın “köy arsası” olarak sunulması yeterli değildir; tapu niteliği ve köy yerleşik alanı sınırı içinde olup olmadığı ayrı ayrı sorgulanır.
Bölünemez eşya niteliği
Bölünemezlik, taşınmazın belirli bir büyüklüğün altına inmemek üzere kanunla korunması demektir. Tarım arazilerinde bu koruma iki kavramdan gelir: asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü. Belirlenen eşiklerin altında ifraz, hisselendirme ve pay/paydaş sayısı artırma serbest değildir; şart, sonuç ve istisnalar 5403 sayılı Kanun’un 8 ve 8/A maddelerinde düzenlenmiştir (5403 sayılı Kanun, Mevzuat Bilgi Sistemi).
Yeter gelirli büyüklük kapsamındaki taşınmazlar için tapu kaydına şerh konulur. Bu şerh, alıcının tapuda “beyanlar” hanesinde görebileceği kanuni bir işarettir. Detaylı çerçeve, Tarım Arazilerinde Bölünemez Büyüklük ve Hisseli Satış yazımızda ele alınmıştır.
İfraz, tevhit ve hisseli tapu
İfraz, tek bir parselin birden çok parsele bölünmesi işlemidir. Tarım arazilerinde ifraz, 5403 sayılı Kanun’daki büyüklük eşiklerine ve Bakanlık iznine tabidir.
Tevhit, birden çok parselin tek parsel olarak birleştirilmesidir.
Hisseli tapu, aynı parselde birden çok kişinin belirli oranlarda paydaş olmasıdır. Hisseli satış, tarım arazilerinde bölünemezlik kurallarıyla sınırlanmıştır; ancak Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedinin artırılması, yeter gelirli büyüklüğün altındaki taşınmazlarda serbest değildir. Ortak kullanım, yönetim ve tasarruf kuralları için 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyet hükümleri (688-700. maddeler) uygulanır (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, Mevzuat Bilgi Sistemi).
Beyanlar hanesi
Tapu kaydının en az fiyat ve nitelik kadar önemli bir bölümüdür. Bölünemezlik şerhi, irtifak hakları, geçit hakkı, kira şerhi, aile konutu şerhi ve dava-alacak şerhleri burada yer alır.
Alıcı için pratik sonuç: alım kararı verilmeden önce tapu belgesinin bir örneği alınır, beyanlar hanesi tamamı okunur ve şerh varsa kaynağı sorgulanır.
Sırayla kontrol
Pafta, ada, parsel numarası. Tapu alanı ve fiili alanın uyumu. Tapu niteliği (arsa, tarla, bağ, bahçe, zeytinlik). İmar durum belgesindeki yapı düzeni (A1/A2/A3 gibi plan notları dahil). Köy yerleşik alanı sınırı içinde olup olmadığı. Beyanlar hanesindeki şerhler. Bölünemezlik eşiklerine göre parsel konumu. Mülkiyetin tam mı paylı mı olduğu.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki veya mali danışmanlık niteliği taşımaz. Somut bir taşınmaz için karar vermeden önce ilgili kurumdan güncel belge talep edilmesi gerekir.
HANIGA portföyündeki parseller kendi mülkiyetimizdedir. Belgeler ciddi görüşmede talep üzerine paylaşılır: HANIGA Portföy · İletişim
Tartışmaya Katıl